ลงทุนจำนองขายฝาก เลือกอสังหาแบบไหนให้คุ้มค่า

เจาะลึกกลยุทธ์การลงทุนจำนองขายฝาก วิธีเลือกทรัพย์สินที่มีสภาพคล่องสูง การประเมินราคาที่ดิน และเทคนิคทำกำไร 9-15% ต่อปี อย่างปลอดภัยตามกฎหมายใหม่

เลือกอสังหาฯ ลงทุนจำนองขายฝากอย่างไรให้คุ้มค่า?

การเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนองขายฝากที่คุ้มค่าและปลอดภัยที่สุด คือการเลือกทรัพย์ที่มี “สภาพคล่องสูง” ในทำเลที่มีความต้องการตลาด (Demand) เช่น ใกล้แนวรถไฟฟ้า แหล่งชุมชน หรือนิคมอุตสาหกรรม โดยต้องพิจารณาราคาประเมินที่ดินประกอบกับราคาตลาด และปล่อยวงเงินไม่เกิน 40-60% ของราคาตลาด เพื่อป้องกันความเสี่ยงหากเกิดการหลุดจำนองหรือขายฝาก

ในยุคที่ตลาดหุ้นมีความผันผวนและอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารยังคงอยู่ในระดับต่ำ “การลงทุนจำนองขายฝาก” กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทน (Yield) สูงกว่าเงินฝาก โดยมี อสังหาริมทรัพย์ เป็นหลักประกันที่จับต้องได้ อย่างไรก็ตาม หัวใจสำคัญของการลงทุนประเภทนี้ไม่ใช่เพียงแค่การทำสัญญา แต่คือ “การเลือกทรัพย์” ที่จะรับไว้ เพื่อให้มั่นใจว่าเงินต้นของคุณจะปลอดภัยและได้รับผลตอบแทนตามที่คาดหวัง

1. ความแตกต่างระหว่าง “จำนอง” และ “ขายฝาก” ที่นักลงทุนต้องรู้

ก่อนจะไปถึงวิธีการเลือกอสังหาฯ เรามาทำความเข้าใจรูปแบบการลงทุนทั้งสองประเภทนี้ก่อน:

• การจำนอง: เป็นการกู้ยืมเงินโดยใช้โฉนดที่ดินเป็นหลักประกัน แต่ชื่อในโฉนดยังเป็นของเจ้าของเดิม หากผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนองต้องทำการ “ฟ้องบังคับจำนอง” ผ่านศาล ซึ่งใช้เวลานานกว่า
• การขายฝาก: เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่งที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะ “โอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันที” ณ กรมที่ดิน โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนคืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนด หากไม่มาไถ่คืน ทรัพย์นั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาดโดยไม่ต้องฟ้องศาล

Note: กฎหมายขายฝากฉบับปี 2562 มีข้อกำหนดเพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากมากขึ้น เช่น ต้องทำสัญญาต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ และมีกำหนดเวลาไถ่ถอนที่ชัดเจน นักลงทุนจึงต้องศึกษาข้อกฎหมายให้แม่นยำ

---

2. 5 หลักการเลือกอสังหาฯ ให้คุ้มค่าและปลอดภัย

การ ลงทุนจำนองขายฝาก ให้ได้กำไรสูงสุด ไม่ใช่การหาทรัพย์ที่ราคาสูงที่สุด แต่คือการหาทรัพย์ที่ “ซื้อง่าย ขายคล่อง” หากเกิดกรณีหลุดสัญญา

2.1 ทำเลคือหัวใจ (Location is Everything)

ทำเลที่เหมาะสมสำหรับการรับจำนองหรือขายฝากควรเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโต เช่น:

• ใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา: คอนโดมิเนียมหรือตึกแถวในบริเวณนี้จะมีสภาพคล่องสูง
• ใกล้แนวรถไฟฟ้าหรือถนนสายหลัก: การเข้าถึงที่สะดวกทำให้ราคาประเมินที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• พื้นที่โซนเศรษฐกิจ (EEC): สำหรับที่ดินเปล่าในเขตอุตสาหกรรมที่กำลังพัฒนา

2.2 ตรวจสอบสภาพคล่องของทรัพย์สิน (Liquidity Check)

ก่อนรับทรัพย์ ให้ลองตั้งคำถามว่า “ถ้าทรัพย์นี้หลุดมือมาถึงเรา เราจะขายต่อได้ภายใน 3-6 เดือนหรือไม่?”

• ทรัพย์ที่เป็นที่นิยม: บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, คอนโดมิเนียมในทำเลดี
• ทรัพย์ที่ต้องระวัง: ที่ดินตาบอด (ไม่มีทางเข้าออก), ที่ดินบนเขา, พื้นที่สีเขียวที่ห้ามก่อสร้าง หรือสิ่งปลูกสร้างที่ทรุดโทรมมากจนเกินไป

2.3 การประเมินราคาที่ดินและราคาตลาด (Valuation)

นักลงทุนมืออาชีพจะไม่ดูแค่ “ราคาประเมินราชการ” แต่จะดู “ราคาตลาด (Market Price)” เป็นหลัก

• ราคาประเมินกรมธนารักษ์: ใช้เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่กรมที่ดิน
• ราคาซื้อขายจริง: ตรวจสอบจากการสอบถามนายหน้าในพื้นที่ หรือเทียบเคียงจากราคาขายในเว็บไซต์อสังหาฯ ในระแวกเดียวกัน

2.4 กำหนดสัดส่วน LTV (Loan-to-Value) ให้เหมาะสม

กฎเหล็กของการลงทุนจำนองขายฝากคือ “อย่าปล่อยวงเงินสูงเกินไป”

• ความเสี่ยงต่ำ: ปล่อยที่ 40-50% ของราคาตลาด
• ความเสี่ยงปานกลาง: ปล่อยที่ 60% ของราคาตลาด

การเหลือ Margin ไว้ 40-60% ช่วยให้คุณมีกำไรส่วนต่างทันทีหากทรัพย์หลุด และยังเผื่อค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีที่จะเกิดขึ้นในอนาคตด้วย

2.5 ตรวจสอบโฉนดและเอกสารสิทธิ์

ต้องตรวจสอบโฉนด (น.ส. 4 จ) ตัวจริงเท่านั้น และต้องเช็กหลังโฉนดว่ามีการอายัด หรือมีพันธะผูกพันอื่นๆ หรือไม่ รวมถึงตรวจสอบว่าชื่อผู้ขายฝากกับชื่อในโฉนดเป็นคนเดียวกัน

---

3. เปรียบเทียบประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน

ประเภทอสังหาฯ	ระดับความเสี่ยง	สภาพคล่อง	ข้อแนะนำ
คอนโดมิเนียม	ต่ำ	สูงมาก	เน้นใกล้รถไฟฟ้าและราคาไม่โอเวอร์
บ้านเดี่ยว/ทาวน์โฮม	ต่ำ-กลาง	สูง	เน้นโครงการชื่อดัง หรือแหล่งชุมชน
ที่ดินเปล่า	กลาง	ปานกลาง	ต้องไม่ใช่ที่ดินตาบอด และมีน้ำ-ไฟเข้าถึง
อาคารพาณิชย์	กลาง	ปานกลาง	เน้นทำเลค้าขาย ติดถนนใหญ่

---

4. การคำนวณผลตอบแทนการลงทุนจำนองขายฝาก (ROI)

การลงทุนจำนองขายฝากให้ผลตอบแทนใน 2 รูปแบบหลัก:

1. ดอกเบี้ยขายฝาก: กฎหมายกำหนดให้ไม่เกิน 15% ต่อปี (หรือ 1.25% ต่อเดือน) ซึ่งถือเป็น Passive Income ที่สม่ำเสมอ
2. ส่วนต่างราคา (Capital Gain): ในกรณีที่ทรัพย์หลุดจากการขายฝาก คุณจะได้ทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงกว่ายอดเงินที่ปล่อยไป (LTV 50%) ทำให้สามารถนำไปขายต่อเพื่อรับกำไรก้อนใหญ่ได้

ตัวอย่างการคำนวณ:

• ราคาตลาดของบ้าน: 10,000,000 บาท
• คุณรับขายฝากที่ (50%): 5,000,000 บาท
• ดอกเบี้ย 15% ต่อปี: 750,000 บาท
• สรุป: หากผู้ขายไถ่คืน คุณได้ดอกเบี้ย 750,000 บาท/ปี หากหลุดขายฝาก คุณได้ทรัพย์มูลค่า 10 ล้านในราคาเพียง 5 ล้านบาท

---

5. ข้อควรระวังและวิธีป้องกันความเสี่ยง

แม้การลงทุนนี้จะดูคุ้มค่า แต่ก็มีจุดที่ต้องระวัง:

• ทรัพย์ถูกเวนคืน: ตรวจสอบแนวเวนคืนที่ดินกับหน่วยงานท้องถิ่น
• ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิม: กรณีทรัพย์หลุด หากมีคนอยู่เดิมอาจต้องใช้กระบวนการทางกฎหมายในการขับไล่ (แนะนำให้ระบุในสัญญาหรือเลือกทรัพย์ที่ไม่มีผู้อยู่อาศัย)
• ภาษีและค่าธรรมเนียม: ต้องคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าธรรมเนียมการโอนไว้ในงบประมาณด้วยเสมอ

---

บทสรุป

การ ลงทุนจำนองขายฝาก เป็นทางเลือกที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้ที่ต้องการให้เงินทำงานโดยมีอสังหาริมทรัพย์ค้ำประกัน ความคุ้มค่าไม่ได้ขึ้นอยู่กับยอดเงินที่ปล่อย แต่ขึ้นอยู่กับ คุณภาพของทรัพย์สิน ที่เราเลือก การประเมินราคาที่ดินอย่างรอบคอบ และการทำสัญญาที่รัดกุมตามกฎหมาย หากคุณเลือกทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพและรักษาสัดส่วน LTV ที่ปลอดภัย การมี Passive Income จากดอกเบี้ยขายฝาก 15% ต่อปี ก็ไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป

คอร์สสอนสด “เสือนอนกินด้วยอสังหาฯ จำนอง-ขายฝาก ครั้งแรก ที่จ.ขอนแก่น

สร้างรายได้หลักล้าน จากอสังหาฯ แบบที่คุณคาดไม่ถึง
.
คอร์สเดียว ที่จะพาคุณไปสู่โลกของการลงทุนอสังหาฯแบบ Passive Income ด้วยเทคนิคจำนอง-ขายฝาก สอนโดยโค้ชมืออาชีพ พร้อมปฏิบัติจริง! คอร์สเดียวจบ ครบทุกความรู้ สามารถสร้างรายได้ให้คุณได้มากกว่าที่คิด💥
.
สิ่งที่คุณจะได้ เรียนรู้

1. การจำนอง-ขายฝากคืออะไร
2. กฎหมายการจำนอง-ขายฝาก
3. ทรัพย์แบบไหนที่ควรรับ-ไม่รับขายฝากแบบเหนือชั้น
4. ข้อควรระวังการขายฝาก
5. การคำนวณค่าใช้จ่ายและภาษีต่างๆ ในการทำจำนอง-ขายฝาก
6. Case Study วิเคราะห์ทรัพย์จริง
7. การประเมินมูลค่าเพื่อกำหนดราคาหลักทรัพย์
   .
   📌วันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2569 09.30-16.30 น.
   ณ โรงแรม นาดี 10 ขอนแก่น ห้อง OASIS
   .
   ราคา 9,900 บาท/ท่าน (ไม่รวม Vat)

📣พิเศษ รับ Voucher สำหรับ ลงทุนกับ Land for Loan มูลค่า 9,900 บาท

เรียนเพียง 1 วัน เรียนรู้ หลักการจำนอง-ขายฝาก อย่างถูกต้อง
ตั้งแต่พื้นฐานไปจนถึงระดับมืออาชีพ😍
.
จัดสอนโดย
📌คุณแพรรินทร์ เรืองปัญญาวุฒิ
มีประสบการณ์ด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี

บทความแนะนำ

• การลงทุนขายฝากคืออะไร? ปี 2025 | ดอกเบี้ยสูง ความเสี่ยงต่ำ
• ลงทุนอะไรดี 2025? หุ้น vs อสังหา vs ขายฝาก
• ขายฝาก vs ให้เช่า Passive Income 2025 แบบไหนคุ้ม

สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษาด้านการลงทุนอสังหา
สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy