ลงทุนอสังหาฯ แบบไม่ต้องซ่อมบ้านต้องรู้จักขายฝาก

Last updated |
336 จำนวนผู้เข้าชม
ลงทุนอสังหาแบบไม่ต้องซ่อมบ้านด้วยขายฝาก
336 จำนวนผู้เข้าชม
เวลาพูดถึง “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” หลายคนมักนึกถึงการซื้อบ้านมือสองมาปรับปรุง รีโนเวท แล้วขายต่อหรือปล่อยเช่า แต่เส้นทางนี้ก็มีความยุ่งยาก ทั้งเรื่องการหาผู้รับเหมา การควบคุมงบประมาณ รวมถึงเวลาที่ต้องใช้ไปกับการซ่อมบ้าน

สารบัญ

อีกหนึ่งวิธีการลงทุนที่ไม่ค่อยมีใครพูดถึง แต่กำลังเป็นที่สนใจมากขึ้น คือ “การขายฝาก” ซึ่งเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่จำเป็นต้องซ่อมแซมตัวบ้านเลย แต่ยังสามารถสร้างผลตอบแทนได้

การขายฝาก คืออะไร?

การขายฝาก เป็นสัญญาตามกฎหมายไทยที่เจ้าของทรัพย์สิน (เช่น บ้าน ที่ดิน หรือคอนโด) ขายทรัพย์ให้ผู้ซื้อฝาก โดยมีเงื่อนไขว่าเจ้าของสามารถไถ่ถอนกลับคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด (ไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์)

พูดง่าย ๆ คือ

  • ผู้ขายฝาก = เจ้าของบ้าน/ที่ดินที่ต้องการเงินด่วน
  • ผู้รับซื้อฝาก = นักลงทุนที่จ่ายเงินก้อนให้ แล้วถือสิทธิ์ในทรัพย์ไว้
  • หากเจ้าของมาไถ่ถอน ก็ต้องจ่ายเงินคืนพร้อม ดอกผล/ค่าตอบแทนตามที่ตกลง
  • ถ้าไม่มาไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนด ทรัพย์นั้นก็จะกลายเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์

ทำไมการขายฝากถึงน่าสนใจสำหรับนักลงทุนอสังหา?

  1. ไม่ต้องซ่อมบ้านหรือรีโนเวท
    ทรัพย์สินอาจยังมีผู้อยู่อาศัยเดิมอยู่ นักลงทุนไม่จำเป็นต้องเสียเวลาบริหารจัดการหรือปรับปรุง
  2. สร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอ
    ผู้ขายฝากที่ต้องการไถ่ถอนจะจ่าย “ดอกผล” คล้ายดอกเบี้ยเงินกู้ให้กับนักลงทุน
  3. มีโอกาสได้ทรัพย์ราคาต่ำกว่าตลาด
    หากเจ้าของไม่มาไถ่ถอน นักลงทุนก็สามารถได้ครอบครองบ้านหรือที่ดินในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าจริง
  4. อยู่ภายใต้กฎหมายชัดเจน
    การขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน ปลอดภัยกว่าการกู้ยืมกันเอง

กลยุทธ์การลงทุนขายฝาก

  • เลือกทำเลที่มีอนาคต: เน้นที่ดินหรือบ้านในเขตที่มีโอกาสพัฒนา เช่น ใกล้รถไฟฟ้า โครงการใหญ่ของรัฐ หรือแหล่งชุมชน
  • กำหนดสัดส่วนเงินลงทุน: ไม่ควรใช้เงินก้อนใหญ่เกินไป ควรเป็นเงินเย็นที่พร้อมพักไว้ระยะกลางถึงยาว
  • ประเมินมูลค่าทรัพย์อย่างรอบคอบ: ถ้าตีมูลค่าเกินจริง อาจไม่คุ้มถ้าเจ้าของไถ่ถอน แต่ถ้าประเมินต่ำเกินไปก็อาจไม่มีคนทำสัญญา
  • ทำสัญญาโปร่งใส: ระบุเงื่อนไขชัดเจน เช่น ดอกผล การต่อสัญญา และสิทธิการไถ่ถอน

ความเสี่ยงที่ควรรู้ก่อนลงทุน

  • การตีราคาทรัพย์: ต้องประเมินมูลค่าอย่างรอบคอบ หากประเมินสูงเกินไป อาจไม่คุ้มเมื่อเจ้าของไม่มาไถ่ถอน
  • สภาพคล่อง: เงินที่นำไปซื้อฝากอาจถูกล็อกไว้ ไม่สามารถนำมาใช้ได้จนกว่าจะครบกำหนดหรือมีการไถ่ถอน
  • กฎหมายและเอกสาร: ต้องตรวจสอบสัญญาและทำตามขั้นตอนที่ถูกต้อง เพื่อป้องกันปัญหาภายหลัง
  • ความเสี่ยงด้านจริยธรรม: นักลงทุนต้องระมัดระวังไม่ให้ถูกมองว่าเอาเปรียบผู้เดือดร้อน จึงควรทำข้อตกลงที่แฟร์และเป็นธรรม

ตัวอย่างสถานการณ์จริง

  • กรณีที่ 1: ผู้ขายฝากมาไถ่ถอน
    นักลงทุนรับขายฝากบ้านราคา 1 ล้านบาท ผู้ขายฝากจ่ายดอกผลปีละ 7% ครบ 2 ปีมาไถ่ถอน นักลงทุนได้กำไร 140,000 บาท โดยไม่ต้องทำอะไรกับตัวบ้านเลย
  • กรณีที่ 2: ผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอน
    นักลงทุนรับขายฝากที่ดินราคา 2 ล้านบาท ครบ 3 ปีไม่มีการไถ่ถอน นักลงทุนได้ที่ดินที่มูลค่าตลาด 3 ล้านบาท กลายเป็นกำไรทันที 1 ล้านบาท

เหมาะกับใคร?

  • นักลงทุนที่มองหาวิธีสร้างผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่อยากยุ่งเรื่องการซ่อมบ้าน
  • ผู้ที่มีเงินก้อนสำรอง และสามารถรอผลตอบแทนระยะกลางถึงยาวได้
  • คนที่ต้องการลงทุนในช่องทางที่มีหลักทรัพย์เป็นประกัน

สรุป

การลงทุนแบบ “ขายฝาก” เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่น่าสนใจของคนที่อยากสร้างผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่ต้องเหนื่อยกับการรีโนเวทหรือดูแลผู้เช่า แต่ก็ต้องอาศัยการศึกษาข้อมูลให้ดี โดยเฉพาะเรื่องกฎหมาย การตีมูลค่าทรัพย์ และความสามารถในการรับความเสี่ยง

ใครที่กำลังหาช่องทางการลงทุนในอสังหาฯ แบบ ง่าย ไม่วุ่นวาย และมีโอกาสได้ทรัพย์ในราคาดี การขายฝากอาจเป็นคำตอบที่คุณกำลังมองหา

คอร์สสอนสด “เสือนอนกินด้วยอสังหาฯ จำนอง-ขายฝาก รุ่น 14
.
สร้างรายได้หลักล้าน จากอสังหาฯ แบบที่คุณคาดไม่ถึง
.
คอร์สเดียว ที่จะพาคุณไปสู่โลกของการลงทุนอสังหาฯแบบ Passive Income ด้วยเทคนิคจำนอง-ขายฝาก สอนโดยโค้ชมืออาชีพ พร้อมปฏิบัติจริง! คอร์สเดียวจบ ครบทุกความรู้ สามารถสร้างรายได้ให้คุณได้มากกว่าที่คิด💥
.
สิ่งที่คุณจะได้ เรียนรู้

  1. การจำนอง-ขายฝากคืออะไร
  2. กฎหมายการจำนอง-ขายฝาก
  3. ทรัพย์แบบไหนที่ควรรับ-ไม่รับขายฝากแบบเหนือชั้น
  4. ข้อควรระวังการขายฝาก
  5. การคำนวณค่าใช้จ่ายและภาษีต่างๆ ในการทำจำนอง-ขายฝาก
  6. Case Study วิเคราะห์ทรัพย์จริง
  7. การประเมินมูลค่าเพื่อกำหนดราคาหลักทรัพย์
    .
    📌วันที่ 20 กันยายน 2568 09.30-16.30 น.
    โรงแรมรามาการ์เด้นส์ กรุงเทพ
    .
    ราคา 9,900 บาท/ท่าน (ราคาไม่รวม Vat และ หัก ณ ที่จ่าย)
    เรียนเพียง 1 วัน เรียนรู้ หลักการจำนอง-ขายฝาก อย่างถูกต้อง
    ตั้งแต่พื้นฐานไปจนถึงระดับมืออาชีพ😍
    .
    จัดสอนโดย
    📌คุณแพรรินทร์ เรืองปัญญาวุฒิ วิทยากรผู้สอนคอร์สนี้
    มีประสบการณ์ด้านการลงทุน อสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี

บทความแนะนำ

สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษาด้านการลงทุนอสังหา
สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy