ภาษีขายฝากอสังหา 2025 | ต้องรู้ก่อนเริ่มลงทุน

Last updated |
589 จำนวนผู้เข้าชม
ภาษีขายฝากอสังหา_-ภาษีจากดอกเบี้ย
589 จำนวนผู้เข้าชม
“สรุปภาษีขายฝากอสังหาในปี 2025 ครบทุกประเด็นที่นักลงทุนต้องรู้ ตั้งแต่ค่าใช้จ่าย ณ วันโอน กฎหมายใหม่ ไปจนถึงผลกระทบต่อ ROI”

สารบัญ

ภาษีขายฝากอสังหา คืออะไร?

“ขายฝาก” เป็นการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จากเจ้าของทรัพย์ให้กับผู้ให้ทุน (นักลงทุน) โดยมีสิทธิไถ่ถอนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งการโอนนี้ ต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียม ณ วันที่ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน เหมือนกับการซื้อขายอสังหา

ภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

1. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) – 3.3%

  • คิดจากราคาประเมินหรือราคาที่ตกลง (แล้วแต่สูงกว่า)
  • ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบตามปกติ
  • ยกเว้น หากถือครองเกิน 5 ปี หรือเป็นมรดกจากพ่อแม่ → ไม่ต้องเสีย

2. ค่าอากรแสตมป์ (Stamp Duty) – 0.5%

  • ใช้กรณีไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax) – 1–3%

  • คิดตามอัตราก้าวหน้าแบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
  • ยึดตามราคาประเมินกรมที่ดิน

4. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ – 2%

  • แบ่งจ่ายกันได้ตามตกลงระหว่างผู้ซื้อ–ผู้ขาย
  • นักลงทุนหลายรายเลือก “จ่ายแทน” เพื่อให้ดีลสำเร็จเร็ว

ตัวอย่างการคำนวณค่าใช้จ่าย

กรณี: นักลงทุนลงทุน 1,000,000 บาท กับที่ดินราคาประเมิน 1,200,000 บาท

รายการคิดจากอัตราจำนวนเงิน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ1,200,0003.3%39,600 บาท
ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์1,200,0002%24,000 บาท
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายประเมินตามเกณฑ์~1.5%18,000 บาท (โดยประมาณ)
รวมโดยประมาณ81,600 บาท

👉 ดังนั้น นักลงทุนควรหักลบค่าใช้จ่ายนี้ในการคำนวณ ROI

ผลกระทบภาษีต่อการลงทุน

➤ ลด ROI สุทธิ

ดอกเบี้ย 12% อาจกลายเป็น 9–10% หลังหักภาษี

➤ ต้องวางแผน “จ่ายแทน” หรือ “ให้ผู้กู้รับผิดชอบ”

หากตกลงไม่ชัดเจน อาจมีปัญหาในวันโอน

➤ กรณีหลุดไถ่ถอน = ต้องขายต่อ → มีภาษีอีก

หากนักลงทุนต้องขายทรัพย์เพื่อถอนทุน อาจต้องเสียภาษีอีกชุดหนึ่ง จึงต้องวางแผนระยะยาวด้วย

เทคนิคจัดการภาษีสำหรับนักลงทุน

  1. เจรจาให้ผู้กู้รับผิดชอบภาษีทั้งหมด
    โดยเฉพาะภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียม
  2. จ้างทนายหรือนายหน้ามืออาชีพช่วยจัดการภาษี
    ลดความผิดพลาดจากการตีความกฎหมายผิด
  3. เลือกดีลที่ราคาทรัพย์สูงกว่าวงเงินมากพอ
    เพื่อดูดซับค่าใช้จ่ายและยังได้ ROI ที่ดี

ขายฝากยังคุ้มอยู่ไหมถ้ามีภาษี?

คำตอบคือ: ใช่ ถ้าวางแผนถูกต้อง

แม้จะมีภาษี แต่หาก:

  • ทรัพย์ราคาสูงกว่าวงเงินมาก (เช่น ลงทุน 10 ล้าน → ทรัพย์ 15 ล้าน)
  • ดอกเบี้ยต่อปี 10–15%
  • โอกาสไถ่ถอนต่ำ หรือถือไว้ขายได้กำไร

…การลงทุนขายฝากยังให้ผลตอบแทนที่ ดีกว่าเงินฝาก หุ้น หรืออสังหาให้เช่า

คอร์สสอนสด “เสือนอนกินด้วยอสังหาฯ จำนอง – ขายฝาก”

เรียนรู้

1. การจำนอง-ขายฝากคืออะไร
2. กฎหมายการจำนอง-ขายฝาก
3. ทรัพย์แบบไหนที่ควรรับ-ไม่รับขายฝากแบบเหนือชั้น
4. ข้อระวังการขายฝาก
5. การคำนวณค่าใช้จ่ายและภาษีต่างๆในการทำจำนอง-ขายฝาก
6. Case Study วิเคราะห์ทรัพย์จริง
7. การประเมินมูลค่าเพื่อกำหนดราคาหลักทรัพย์

สิ่งที่คุณจะได้จากการสัมมนา

  • คุณจะได้รู้จักอาชีพ “ขายฝาก” มากขึ้น
  • คุณจะได้รู้วิธีทำอาชีพจำนอง-ขายฝากอย่างละเอียด
  • คุณจะได้รู้วิธีการสร้างPASSIVE INCOMEได้ง่ายๆ
  • คุณจะได้รู้เทคนิคและวิธีการคุยแบบนักขายฝากแบบเทพๆ
  • คุณจะได้รู้วิธีแก้ไขปัญหาในการทำธุรกิจขายฝาก แก้ปัญหาได้แน่นอน 100%
  • คุณจะได้รู้การ คิด วิเคราะห์ คำนวณ อย่างถูกต้อง
  • คุณจะได้CONNECTION เพิ่มขึ้นแน่นอน

คอร์สเรียนนี้เหมาะกับใคร

– คนที่ไม่มีเงิน อยากซื้อขายอสังหาฯ แบบเสือมือเปล่า

– คนอยากรู้เทคนิคหรือวิธีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

– คนที่มีต้นทุนต่ำหรือเงินน้อย

– คนที่ไม่มีความรู้เรื่องอสังหามาก่อน

– คนที่ต้องการทางลัดในการทำอสังหาริมทรัพย์

– หรือแม้แต่คนที่กลัวโดนหลอกหรือเจอกลโกงซื้อขายอสังหาฯ ในรูปแบบต่าง ๆ

บทความแนะนำ

สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษาด้านการลงทุนอสังหา
สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy