โครงการอสังหาไหนน่าลงทุน การจัดทำงบประมาณการเงิน
ความเสี่ยงและผลตอบแทน (Risk-Return)
ความเสี่ยง
• Payback Period
• Break-even Point
• Debt-equity Ratio
ผลตอบแทน
1. Net Present Value
2. Internal Rate of Return
3. Profitability Index
4. Return on Investment
การวัดความคุ้มค่าและพิจารณารับหรือปฏิเสธโครงการ
1. ระยะเวลาคืนทุน (Regular Payback)
2. มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value : NPV)
3. อัตราผลตอบแทนของโครงการ (Internal Rate of Return : IRR)
4. ดัชนีกำไร (Profitability Index : PI)
Payback Period (PB)
นานเท่าไหร่ กว่าการลงทุนครั้งนี้ จะคืนทุน
จุดดี/จุดด้อย Payback Period (PB)
จุดดี
• สะท้อนให้เห็นความเสี่ยงได้ง่าย (คืนทุนเร็ว เสี่ยงน้อย คืนทุนช้าเสี่ยงมาก)
จุดด้อย
• ไม่ได้ เรื่องของการนำมูลค่าของเงินตามเวลามาใช้กระแสเงินสดที่เกิดขึ้น (แก้ได้ด้วย DPB)
• ไม่สนใจกระแสเงินสดหลักระยะคืนทุนโครงการ บางครั้งกระแสเงินสดที่เกิดขึ้นภายหลังอาจทำให้โครงการนั้นขาดทุนได้
Net Present Value : NPV
NPV คือผลตอบแทน (หน่วยเป็นบาท หรืออาจเป็นเงินสกุลอื่น ขึ้นกับว่ากรอกตัวเลขเป็นเงินสกุลใด)ที่คาดว่าจะได้รับจากการลงทุนในโครงการนี้ โดยคิดครอบคลุมมทั้ง
• เงินลงทุนทั้งหมด
• ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับในอนาคต
• ผลตอบแทน (%) ที่คาดหวัง
มูลค่าของโครงการ = มูลค่าปัจจุบันสุทธิ
จุดดี/จุดด้อย Net Present Value : NPV
จุดดี
• สะท้อนความคุ้มค่าของโครงการได้อย่างลงตัว
• มีการพิจารณาค่าของเงินตามเวลา
จุดด้อย
• หากไม่มีความรู้ด้านการเงินอาจไม่เข้าใจความหมาย
Internal Rate of Return : IRR
IRR คือ อัตราคิดลดที่ทำให้ค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดรับเข้าเท่ากับต้นทุนของโครงการ หรือคือค่าที่ทำให้ NPV เท่ากับ 0
ภาษาบ้านๆคือ ผลตอบแทน ที่คาดว่าจะได้รับจากโครงการนี้ มองง่ายๆ ก็คือ ถ้านำเงินไปลงทุนที่โครงการนี้จะได้ผลตอบแทนที่เปอร์เซ็นต์นั่นเอง
จุดดี/จุดด้อย Internal Rate of Return : IRR
จุดดี
• บอกค่าผลลัพธ์ในรูปร้อยละ ทำให้เปรียบเทียบได้ง่าย
• มีการพิจารณาค่าของเงินตามเวลา
จุดด้อย
• ข้อสมมติฐานของวิธีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในเรื่องการลงทุนซ้ำ ถือได้ว่าไม่เหมาะสม
• กรณีที่กระแสเงินสดอิสระไม่เป็นไปตามมาตรฐาน อาจเกิดกรณีที่ให้วิธีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนของโครงการได้มากกว่าหนึ่งค่า
• เมื่อขนาดการลงทุนที่แตกต่างกัน ค่า IRR ที่ได้อาจขัดแย้งกับค่าปัจจุบันสุทธิได้
Profitability Index : PI
ดัชนีกำไร คือ การคำนวณสัดส่วนระหว่างมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดรับและเงินลงทุน
จึงเรียกดัชนีกำไรว่า อัตราส่วนระหว่างประโยชน์และต้นทุน
การหาอัตราส่วนระหว่างมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดรับสุทธิซึ่งคาดว่าจะได้รับในโครงการมาหารกับมูลค่าปัจจุบันของเงินสดจ่ายที่ลงทุนครั้งแรกในโครงการ หากมีค่ามากกว่าหนึ่งและมีค่าสูงมากก็แสดงว่าได้ผลตอบแทนกลับมาเกินหนึ่งเท่า เช่นมีค่าเป็น 2 ก็แสดงว่าเงินลงทุน 1 บาทในครั้งแรกได้รับผลตอบแทนมาเป็น 2 บาทนั่นเอง ก็แปลว่ามีกำไรถึง 100%
บทความแนะนำ
- วิธีดูโฉนดที่ดินด้วยตนเอง เช็คโฉนดแท้หรือปลอม
- นายหน้าขายที่ดิน อาชีพที่น่าจับตามอง
- 2566 รู้ก่อนเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษาด้านการลงทุนอสังหา
สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy