โครงการอสังหาไหนน่าลงทุน การจัดทำงบประมาณการเงิน

1,497 จำนวนผู้เข้าชม

โครงการอสังหาไหนน่าลงทุน การจัดทำงบประมาณการเงิน

ความเสี่ยงและผลตอบแทน (Risk-Return)


ความเสี่ยง

• Payback Period

• Break-even Point

• Debt-equity Ratio


ผลตอบแทน

1.     Net Present Value

2.    Internal Rate of Return

3.    Profitability Index

4.    Return on Investment

 
การวัดความคุ้มค่าและพิจารณารับหรือปฏิเสธโครงการ

1.     ระยะเวลาคืนทุน (Regular Payback)

2.    มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value : NPV)

3.    อัตราผลตอบแทนของโครงการ (Internal Rate of Return : IRR)

4.    ดัชนีกำไร (Profitability Index : PI)


Payback Period (PB)

นานเท่าไหร่ กว่าการลงทุนครั้งนี้ จะคืนทุน

จุดดี/จุดด้อย Payback Period (PB)

จุดดี

• สะท้อนให้เห็นความเสี่ยงได้ง่าย (คืนทุนเร็ว เสี่ยงน้อย คืนทุนช้าเสี่ยงมาก)

จุดด้อย

• ไม่ได้ เรื่องของการนำมูลค่าของเงินตามเวลามาใช้กระแสเงินสดที่เกิดขึ้น (แก้ได้ด้วย DPB)

• ไม่สนใจกระแสเงินสดหลักระยะคืนทุนโครงการ บางครั้งกระแสเงินสดที่เกิดขึ้นภายหลังอาจทำให้โครงการนั้นขาดทุนได้


Net Present Value : NPV

NPV คือผลตอบแทน (หน่วยเป็นบาท หรืออาจเป็นเงินสกุลอื่น ขึ้นกับว่ากรอกตัวเลขเป็นเงินสกุลใด)ที่คาดว่าจะได้รับจากการลงทุนในโครงการนี้ โดยคิดครอบคลุมมทั้ง

• เงินลงทุนทั้งหมด

• ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับในอนาคต

• ผลตอบแทน (%) ที่คาดหวัง

มูลค่าของโครงการ = มูลค่าปัจจุบันสุทธิ

จุดดี/จุดด้อย Net Present Value : NPV

จุดดี

• สะท้อนความคุ้มค่าของโครงการได้อย่างลงตัว

• มีการพิจารณาค่าของเงินตามเวลา

จุดด้อย

• หากไม่มีความรู้ด้านการเงินอาจไม่เข้าใจความหมาย


Internal Rate of Return : IRR

IRR คือ อัตราคิดลดที่ทำให้ค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดรับเข้าเท่ากับต้นทุนของโครงการ หรือคือค่าที่ทำให้ NPV เท่ากับ 0

ภาษาบ้านๆคือ ผลตอบแทน ที่คาดว่าจะได้รับจากโครงการนี้ มองง่ายๆ ก็คือ ถ้านำเงินไปลงทุนที่โครงการนี้จะได้ผลตอบแทนที่เปอร์เซ็นต์นั่นเอง

จุดดี/จุดด้อย Internal Rate of Return : IRR

จุดดี

• บอกค่าผลลัพธ์ในรูปร้อยละ ทำให้เปรียบเทียบได้ง่าย

• มีการพิจารณาค่าของเงินตามเวลา

จุดด้อย

• ข้อสมมติฐานของวิธีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในเรื่องการลงทุนซ้ำ ถือได้ว่าไม่เหมาะสม

• กรณีที่กระแสเงินสดอิสระไม่เป็นไปตามมาตรฐาน อาจเกิดกรณีที่ให้วิธีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนของโครงการได้มากกว่าหนึ่งค่า

• เมื่อขนาดการลงทุนที่แตกต่างกัน ค่า IRR ที่ได้อาจขัดแย้งกับค่าปัจจุบันสุทธิได้

 

Profitability Index : PI

        ดัชนีกำไร คือ การคำนวณสัดส่วนระหว่างมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดรับและเงินลงทุน

จึงเรียกดัชนีกำไรว่า อัตราส่วนระหว่างประโยชน์และต้นทุน

การหาอัตราส่วนระหว่างมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดรับสุทธิซึ่งคาดว่าจะได้รับในโครงการมาหารกับมูลค่าปัจจุบันของเงินสดจ่ายที่ลงทุนครั้งแรกในโครงการ หากมีค่ามากกว่าหนึ่งและมีค่าสูงมากก็แสดงว่าได้ผลตอบแทนกลับมาเกินหนึ่งเท่า เช่นมีค่าเป็น 2 ก็แสดงว่าเงินลงทุน 1 บาทในครั้งแรกได้รับผลตอบแทนมาเป็น 2 บาทนั่นเอง ก็แปลว่ามีกำไรถึง 100%

 บทความแนะนำ

สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษาด้านการลงทุนอสังหา
สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy