รวมทุกความรู้เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน
การจำหน่ายที่ดินในยุคปัจจุบันมีข้อบังคับสำหรับการแบ่งขายที่ดินตั้งแต่ 9 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน จึงต้องมีการขออนุญาตเสียก่อน มิเช่นนั้นผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะไม่สามารถทำการจำหน่ายที่ดินได้ ซึ่งเราเรียกข้อกฎหมายดังกล่าวว่า “กฎหมายจัดสรรที่ดิน”
การจัดสรรที่ดิน คืออะไร
ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 การจัดสรรที่ดิน คือ การจำหน่ายที่ดินที่ได้ แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 9 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน ไม่ว่าจะเป็นการจำหน่ายในลักษณะที่อยู่อาศัย การพาณิชย์ เกษตรกรรม หรือประกอบการอุตสาหกรรม ก็จะอยู่ในลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายนี้เช่นเดียวกัน
คำศัพท์ที่ควรรู้ก่อนการจัดสรรที่ดิน
การจัดสรรที่ดิน
การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้ โดยแบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 9 หรือ 10 แปลงขึ้นไป ทั้งจากที่ดินแปลงเดียว หรือจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน ไม่ว่าจะเป็นการจำหน่ายในลักษณะที่อยู่อาศัย การพาณิชย์ เกษตรกรรม หรือประกอบการอุตสาหกรรม ก็จะอยู่ในลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายนี้เช่นเดียวกัน
สิทธิ์ในที่ดิน
สิทธิ์ในที่ดิน หรือกรรมสิทธิ์ของที่ดินแปลงนั้นๆ หมายความรวมไปถึงสิทธิในการครอบครองที่ดิน ต้องเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินทางกฎหมาย หรือกล่าวคือ มีหลักฐานต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นโฉนด หรือเอกสารหนังสือรับรองการ ทำประโยชน์ (น.ส.) และต้องมีชื่อปรากฏอยู่ในทะเบียนเอกสารนั้นด้วย
ผู้จัดสรรที่ดิน
ผู้จัดสรรที่ดิน เป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตให้สามารถทำการจัดสรรที่ดินได้ โดยที่จำเป็นต้องขอใบอนุญาตให้มีอำนาจในการจัดสรรที่ดิน
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หมายถึง ผู้ที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินใน การจัดสรรที่ดิน เพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินแปลงนั้นๆ ถึงแม้จะยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แต่ก็นับเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว
ผู้รับโอนสิทธิในที่ดิน
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งมีการทำสัญญาจะซื้อและขายไม่ได้อยู่ในความหมายที่ว่า เพราะผู้รับโอนสิทธิในที่ดิน จำเป็นต้องมีการทำหนังสือ และจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่
ทำไมต้องทำการจัดสรรที่ดิน
เมื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม ทำให้การซื้อขายที่ดินสามารถตรวจสอบได้ยากยิ่งขึ้น รัฐบาลจึงเห็นความสำคัญในการใส่ใจการจำหน่ายที่ดินด้วยการออกกฎหมายที่ดิน ที่จะแบ่งขายตั้งแต่เก้าแปลงขึ้นไป ถ้าไม่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน จะไม่สามารถแบ่งขายได้ ดังนั้นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมถึงมีการบังคับให้มีการขออนุญาตจัดสรรที่ดินเกิดขึ้น รวมถึงมีการลงทุนในสาธารณูปโภคด้วย
หลักฐานยื่นการจัดสรรที่ดิน
1. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน
2. ถ้าหากที่ดินผืนนั้นมีบุริมสิทธิในการซื้อขายอสังหาฯ หรือภาระการจำนอง ต้องมีการแสดงบันทึกที่มีหลักฐานการยินยอมให้จัดสรรที่ดินจากผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนอง และจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง หากที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ไม่ต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิหรือจำนองดังกล่าว
3. แผนผัง ขนาดของที่ดิน พร้อมจำนวนที่ดินโดยประมาณ
4. โครงการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรร ต้องมีการแสดงแผนผัง รายละเอียดของงานก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นงบประมาณคร่าวๆ และกำหนดเวลาที่จะแล้วเสร็จ
5. แผนงาน โครงการ และระยะเวลาที่ใช้ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
6. วิธีในการขายที่ดินจัดสรรแปลงนั้นและการชำระราคาหรือค่าตอบแทน
7. ภาระผูกพันที่มีบุคคลนอกเหนืออื่นๆ มีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินที่ขอจัดสรรนั้น
8. หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน
9. ที่ตั้งสำนักงานของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
10. ชื่อสถาบันการเงินหรือธนาคารที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด จะเป็นผู้ค้ำประกันการจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือการปรับปรุงที่ดิน และค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ
11. การพิจารณาแผนผังโครงการ และวิธีจัดสรรที่ดิน คณะกรรมการต้องทำให้แล้วเสร็จภายใน 45 วัน ตั้งแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดได้รับคำขอ และถ้าหากคณะกรรมการไม่อาจพิจารณาให้แล้วเสร็จภายในกำหนด ให้นับว่าคณะกรรมการให้ความเห็นชอบแล้ว
12. ถ้าหากคณะกรรมการไม่เห็นชอบหรือไม่อนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ผู้ขอสามารถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการกลางการจัดสรรที่ดินภายใน 30 วันที่รับทราบ
13. การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน คณะกรรมการต้องออกใบภายใน 7 วัน นับตั้งแต่
วันที่ได้รับความเห็นชอบจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการ และวันที่ได้รับความเห็นชอบจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการกลาง หลังจากมีการอุทธรณ์
14. ถ้าหากที่ดินดังกล่าวมีบุริมสิทธิในการซื้อขายอสังหาฯ หรือการจำนองติดอยู่ และได้ออกโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินแปลงย่อยแล้ว เจ้าพนักงานต้องจดแจ้งบุริมสิทธิหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงให้ครบทุกฉบับ พร้อมกับการระบุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิ หรือผู้รับจำนองจะได้รับจากการชำระหนี้ที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงบนสารบัญสำหรับจดทะเบียน และนับว่าที่ดินเหล่านี้แต่ละแปลงเป็นประกันหนี้บุริมสิทธิหรือหนี้จำนองตามจำนวนเงินที่ระบุไว้
15. อัตราค่าธรรมเนียมการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2544
ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
• จัดสรรที่ดินเป็นที่ประกอบเกษตรกรรมไร่ละ 100 บาท
• จัดสรรที่ดินประเภทอื่นไร่ละ 250 บาท เศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่
การโอนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินรายละ 3,000 บาท
บทความแนะนำ
- ขั้นตอนและแบบฟอร์มการยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
- กฎหมายจัดสรรที่ดินและจัดทำสนามกีฬา เรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อควรรู้
- การวิเคราะห์ที่ดินต้องดูอะไรบ้าง ?
สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษาด้านการลงทุนอสังหา
สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy