รวมทุกความรู้เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน

        การจำหน่ายที่ดินในยุคปัจจุบันมีข้อบังคับสำหรับการแบ่งขายที่ดินตั้งแต่ 9 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน จึงต้องมีการขออนุญาตเสียก่อน มิเช่นนั้นผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะไม่สามารถทำการจำหน่ายที่ดินได้ ซึ่งเราเรียกข้อกฎหมายดังกล่าวว่า “กฎหมายจัดสรรที่ดิน”

การจัดสรรที่ดิน คืออะไร

        ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 การจัดสรรที่ดิน คือ การจำหน่ายที่ดินที่ได้ แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 9 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน ไม่ว่าจะเป็นการจำหน่ายในลักษณะที่อยู่อาศัย การพาณิชย์ เกษตรกรรม หรือประกอบการอุตสาหกรรม ก็จะอยู่ในลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายนี้เช่นเดียวกัน

คำศัพท์ที่ควรรู้ก่อนการจัดสรรที่ดิน

การจัดสรรที่ดิน

        การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้ โดยแบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 9 หรือ 10 แปลงขึ้นไป ทั้งจากที่ดินแปลงเดียว หรือจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน ไม่ว่าจะเป็นการจำหน่ายในลักษณะที่อยู่อาศัย การพาณิชย์ เกษตรกรรม หรือประกอบการอุตสาหกรรม ก็จะอยู่ในลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายนี้เช่นเดียวกัน

สิทธิ์ในที่ดิน

        สิทธิ์ในที่ดิน หรือกรรมสิทธิ์ของที่ดินแปลงนั้นๆ หมายความรวมไปถึงสิทธิในการครอบครองที่ดิน ต้องเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินทางกฎหมาย หรือกล่าวคือ มีหลักฐานต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นโฉนด หรือเอกสารหนังสือรับรองการ ทำประโยชน์ (น.ส.) และต้องมีชื่อปรากฏอยู่ในทะเบียนเอกสารนั้นด้วย

ผู้จัดสรรที่ดิน

        ผู้จัดสรรที่ดิน เป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตให้สามารถทำการจัดสรรที่ดินได้ โดยที่จำเป็นต้องขอใบอนุญาตให้มีอำนาจในการจัดสรรที่ดิน

ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

        ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หมายถึง ผู้ที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินใน การจัดสรรที่ดิน เพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินแปลงนั้นๆ ถึงแม้จะยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แต่ก็นับเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว

ผู้รับโอนสิทธิในที่ดิน

        ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งมีการทำสัญญาจะซื้อและขายไม่ได้อยู่ในความหมายที่ว่า เพราะผู้รับโอนสิทธิในที่ดิน จำเป็นต้องมีการทำหนังสือ และจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่

ทำไมต้องทำการจัดสรรที่ดิน

        เมื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม ทำให้การซื้อขายที่ดินสามารถตรวจสอบได้ยากยิ่งขึ้น รัฐบาลจึงเห็นความสำคัญในการใส่ใจการจำหน่ายที่ดินด้วยการออกกฎหมายที่ดิน ที่จะแบ่งขายตั้งแต่เก้าแปลงขึ้นไป ถ้าไม่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน จะไม่สามารถแบ่งขายได้ ดังนั้นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมถึงมีการบังคับให้มีการขออนุญาตจัดสรรที่ดินเกิดขึ้น รวมถึงมีการลงทุนในสาธารณูปโภคด้วย

หลักฐานยื่นการจัดสรรที่ดิน

1.     โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน

2.    ถ้าหากที่ดินผืนนั้นมีบุริมสิทธิในการซื้อขายอสังหาฯ หรือภาระการจำนอง ต้องมีการแสดงบันทึกที่มีหลักฐานการยินยอมให้จัดสรรที่ดินจากผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนอง และจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง หากที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ไม่ต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิหรือจำนองดังกล่าว

3.    แผนผัง ขนาดของที่ดิน พร้อมจำนวนที่ดินโดยประมาณ

4.    โครงการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรร ต้องมีการแสดงแผนผัง รายละเอียดของงานก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นงบประมาณคร่าวๆ และกำหนดเวลาที่จะแล้วเสร็จ

5.    แผนงาน โครงการ และระยะเวลาที่ใช้ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

6.    วิธีในการขายที่ดินจัดสรรแปลงนั้นและการชำระราคาหรือค่าตอบแทน

7.    ภาระผูกพันที่มีบุคคลนอกเหนืออื่นๆ มีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินที่ขอจัดสรรนั้น

8.    หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน

9.    ที่ตั้งสำนักงานของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน

10.  ชื่อสถาบันการเงินหรือธนาคารที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด จะเป็นผู้ค้ำประกันการจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือการปรับปรุงที่ดิน และค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

11.    การพิจารณาแผนผังโครงการ และวิธีจัดสรรที่ดิน คณะกรรมการต้องทำให้แล้วเสร็จภายใน 45 วัน ตั้งแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดได้รับคำขอ และถ้าหากคณะกรรมการไม่อาจพิจารณาให้แล้วเสร็จภายในกำหนด ให้นับว่าคณะกรรมการให้ความเห็นชอบแล้ว

12.   ถ้าหากคณะกรรมการไม่เห็นชอบหรือไม่อนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ผู้ขอสามารถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการกลางการจัดสรรที่ดินภายใน 30 วันที่รับทราบ

13.   การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน คณะกรรมการต้องออกใบภายใน 7 วัน นับตั้งแต่

          วันที่ได้รับความเห็นชอบจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการ และวันที่ได้รับความเห็นชอบจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการกลาง หลังจากมีการอุทธรณ์

14.   ถ้าหากที่ดินดังกล่าวมีบุริมสิทธิในการซื้อขายอสังหาฯ หรือการจำนองติดอยู่ และได้ออกโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินแปลงย่อยแล้ว เจ้าพนักงานต้องจดแจ้งบุริมสิทธิหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงให้ครบทุกฉบับ พร้อมกับการระบุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิ หรือผู้รับจำนองจะได้รับจากการชำระหนี้ที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงบนสารบัญสำหรับจดทะเบียน และนับว่าที่ดินเหล่านี้แต่ละแปลงเป็นประกันหนี้บุริมสิทธิหรือหนี้จำนองตามจำนวนเงินที่ระบุไว้

15.   อัตราค่าธรรมเนียมการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2544

ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน

• จัดสรรที่ดินเป็นที่ประกอบเกษตรกรรมไร่ละ 100 บาท

• จัดสรรที่ดินประเภทอื่นไร่ละ 250 บาท เศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่

การโอนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินรายละ 3,000 บาท

 บทความแนะนำ

• ขั้นตอนและแบบฟอร์มการยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
• กฎหมายจัดสรรที่ดินและจัดทำสนามกีฬา เรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อควรรู้
• การวิเคราะห์ที่ดินต้องดูอะไรบ้าง ?

สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษาด้านการลงทุนอสังหา
สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy